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外国人购买美国房地产的相关税务

  美国不动产税为每年缴交一次,课徵的对象为不动产所有人;因此无论是否为美国籍、当地居民(即绿卡)或是外国籍之顾客,拥有当地不动产即需要缴交不动产税。依据各城市之不同,缴交的税务内容也有差异;一般来说,每年所需缴交的税额约为买价之1%-1.5%。在大陆的顾客可以上各郡政府的网站,利用信用卡缴款;委由美家海外房产管理之顾客,可询问美家代表代缴不动产税之服务。

  下述为美国不动产税务之简介,仅提供您参考。实际个人不动产税务问题,请洽询合格之律师或会计师寻求专业服务。

  I. 不动产税的种类

  A. 不动产税(含房屋与土地税)(Property Tax)

  当您在美国加州进行不动产物件交易时,郡政府将派员依照该不动产的现况与交易价格重新评估该不动产物件之价值,而该不动产物件之土地与房屋税将依照重新估价後的价值计算。您的土地税与房屋税的加总大约占买价的1%,再加上当地居民投票通过的社区债券。在加州地区最常见的债券为「Mello-Roos」债券,这个债券须经2/3当地居民投票通过方能向居民徵收,Mello-Roos的税收将做为地方建设与服务的资金,包含学校、道路、社区图书馆的建设与改善以及警察、消防单位与急救单位等服务。

  B. 补徵土地税(Supplemental Tax)

  补徵不动产税(Supplemental Tax)为美国土地税课徵的一部份,与大陆所认识的土地增值税不同。加州税法规定,当不动产交易成立并完成过户手续或是当新建物建设完成後,税务机关有权利对该不动产再次重新评估价值。由於重估的价值大多较原先价格高,因此税务机关有权在该会计年度(即交易日或建物完成年度),补徵重新估价後的不动产价差额;反之,在极少的状况下,若重新评估之不动产价格较原估价之价格低时,则税务机关将退还纳税人溢缴之税金。一般而言,不动产所有人在土地买卖完成後,会收到1至2次的补徵地价税通知单(如附件),相关金额计算方式如下:

  补徵税额 = 税率 x 重估地价与原公告地价之差异 x 时间(交易日到会计年度底总天数占全年度天数的比例)

  C. 外资不动产投资税 (Foreign Investor Withholding Tax)

  《外资不动产法》是美国联邦税法,目的是要减少非永久居民的外籍人士与外国企业逃税的情形。根据该法令,任何买主若是从外国籍卖主手中购买美国不动产,就必须从总购买价格中预先扣留10%的税额,并且在成交後20天内把这笔税额缴交给美国联邦税务部。当缴交这笔税额时,买主必须填妥「8288」与「8288A」两份表格,也就是向出售不动产的外籍卖主扣缴预提税的退税表格。没有预先扣缴这笔税额的外国籍买方,最高可罚美金一万元。这笔税额通常在不动产交易时,履约保证中介公司(Escrow Company)通常会提供必要的表格,并代表外国籍买(卖)方扣留税额并缴交至美国联邦税务部。

  II. 1031延税交换(§1031 Exchange)

  A. 何谓延税交换

  所谓的1031交换,或者叫做「同类不动产交换Like-Kind Exchange」,在美国是一种鼓励投资者把原本不动产投资额在其增值後(自助自用地产除外)继续「回流」至不动产市场以换取缓缴增值税权利的一种刺激不动产市场之双赢税法。透过交换(可一换多也可多换一),投资者拿不回资本额或增值回报,但可享有缓缴地产买卖增值税(若有赚到钱)的优势,持续在「免税」的情况下把雪球滚大。但是这个税需要在最後卖出所有物件并不再继续转换投资时一并缴交。

  在交换不动产时,为避免增值税,交换者应该

  1. 购买不动产净售价应大於或等於售出不动产价格

  2. 售出不动产的净值应全部投入购入不动产

  3. 新购入不动产的抵押贷款应大於或等於售出不动产

  B. 延税交换的好处

  不动产交换在省税方面的好处

  1. 延缓缴纳增值税

  2. 将资产重新定位

  3. 更换投资地产种类

  4. 增加地产投资杠杆作用(以小搏大)

  5. 增加折旧抵税额

  6. 为退休及资产做规划

  7. 达到合并地产或多元化投资目的

  在通货膨胀的国际经济情势下,房地产投资提供一个稳定持续成长且具保值效果的机会。运用1031不动产交换的方式,可帮助投资者更聪明的运用现有资产增加购买能力。

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